«Быстрых денег» больше не будет

В 2021 г. даже новичкам рынка недвижимости удалось попробовать себя в роли инвестора, но в 2022 г. такого роста цен уже не будет
В 2022 г. мы не увидим такого роста стоимости, какой был в 2021 г. Рынок вернется к стандартным значениям с ежегодным приростом на 10-12% в год

Последние два года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга стали рекордными по росту цен. Средняя стоимость квадратного метра в 2020 г. увеличилась в сегменте новостроек на 24%, в 2021 г. – еще на 32% и практически достигла отметки в 200 000. Запуск льготной ипотеки позволил попробовать себя в роли инвестора новичкам рынка: половина всех инвестиционных сделок в 2021 г. прошла в ипотеку, до пандемии только четверть инвесторов использовали кредиты. Из инструмента покупки ипотека превратилась в способ фиксации цены. Фактически без знания рынка инвесторы смогли заработать до 25-30% в год даже с учетом выплат процентов по ипотеке.

Такой успех заставил задуматься о вложениях в недвижимость даже тех, кто раньше выбирал более консервативные финансовые активы. Но продажа квартиры – это не владение акциями с возможностью в один клик зафиксировать прибыль. При определении конечной стоимости нельзя ориентироваться только на прайс девелопера, вопрос – в переговорных процессах, которые в 2021 г. начали затягиваться. Еще в первой половине этого года средний срок экспозиции квартиры составлял 82 дня, то сейчас – уже 94, найти покупателя становится сложнее. Это – один из признаков замедления рынка.

В 2022 г. мы не увидим такого роста стоимости, какой был в 2021 г. Рынок вернется к стандартным значениям с ежегодным приростом на 10-12% в год за счет дальнейшего увеличения себестоимости и перехода на эскроу-счета.

Вместе с тем цена продолжит расти из-за сокращения свободного предложения жилья и снижения конкуренции: в продажу в 2021 г. поступили корпуса площадью 2,8 млн кв. м против 6,3 млн в 2019 г. А средняя обеспеченность петербуржцев жильем составляет всего 27 «квадратов» на человека. Это позволит наращивать стоимость и без субсидий, пусть и меньшими темпами.

Но модель «быстрых денег» с перепродажей квартиры через 1-2 года утратит прежнюю актуальность с потерей доходности. Если продолжать следовать ей, то самыми востребованными на рынке остаются однокомнатные квартиры (65% спроса на рынке Петербурга), 7 из 10 дольщиков выбирают жилье с отделкой и почти треть сделок приходится на новостройки Приморского района, в тройке лидеров также – Выборгский и Красносельский. Но, учитывая количество инвесторов в последние годы, наиболее доходной станет комбинированная стратегия: сначала сдача в аренду, а через несколько лет уже продажа.  

С текущими ипотечными ставками многие отложили покупку «до лучших времен», перейдя в категорию арендаторов. На фоне высокого спроса за год количество квартир в аренду в Петербурге снизилось в два раза, ставка – выросла на треть. В Петербурге спрос на аренду за год вырос в полтора раза, есть дефицит ликвидных объектов.

В среднем за год рантье, который приобрел квартиру в 2021 г., получит на сдаче однокомнатной квартиры 390 000 в год – около 7,4% годовых при средних вложениях. Годом ранее рантье получали 290 000 или доходность на уровне 6,6%. Этот тренд получил развитие буквально осенью 2021 г. и в 2022 г. только усилится.

Поэтому инвестировать в 2022 г. все еще имеет смысл, правда, рассчитывать только на общий рост рынка уже не получится. При комбинированной стратегии со сдачей инвесторы получат около 7% годовых на аренде и порядка 10% за счет роста стоимости самого объекта, и это в два раза выше доходности по банковским вкладам.