Инвесторы охладели к земле

Однако спрос на земельные участки со стороны девелоперов скорее не упал, а вернулся к допандемийному уровню
С первого взгляда может показаться, что рынок переживает не самые лучшие для себя времена, но по факту – спрос вернулся к значениям допандемийного времени

В 2021 г. объем инвестиций в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге достиг 37,6 млрд руб. и составил 72% от общего объема инвестиций в недвижимость – программа льготной ипотеки и ажиотажный спрос на квартиры побудили застройщиков нарастить объемы предложения за счет покупки новых площадок. Ситуация кардинально изменилась после завершения предоставления льготных условий: ЦБ РФ повысил ключевую ставку, и девелоперы снизили активность. Так, по итогам шести месяцев 2022 г. сумма инвестиций в площадки для жилой застройки сократилась в пять раз – до 6,98 млрд рублей, что составляет 26% от общего объема инвестиций в недвижимость. С января по июнь спрос на жилье снизился на 60%.  С первого взгляда может показаться, что рынок переживает не самые лучшие для себя времена, но по факту – спрос вернулся к значениям допандемийного времени.

В I полугодии 2022 г. девелоперами было приобретено около 204 га под строительство жилья и апартаментов. Похожей была ситуация в 2018–2019 гг., когда застройщики планировали долгосрочные инвестиции и увеличивали земельный банк без какого-либо ажиотажа. В настоящее время мы наблюдаем, что девелоперы планово продолжают пополнять свой земельный банк, рассчитывая на восстановление спроса на жилье. При этом количество активных девелоперов сокращается – с рынка уходят иностранные компании: Bonava, YIT. К тому же для старта требуется одобрение проектного финансирования в одном из банков, а финансисты предпочитают не кредитовать новичков, поэтому новых игроков появляется мало. 

В первом полугодии мы увидели ряд довольно крупных сделок с участками. Свои земельные банки пополнили Группа «Эталон», Группа RBI, ГК «ПСК», Группа «Самолет», «Страна девелопмент» и «Строительный трест». Самой крупной сделкой по размеру инвестиций стала сделка по приобретению участка на 3,2 га на намыве Васильевского острова Группой RBI, которая приобрела его за 1,4–1,6 млрд руб.

Спрос на площадки, в первую очередь, наблюдается со стороны девелоперов из сектора жилой недвижимости, которые по объему приобретаемых земель значительно опережают застройщиков коммерческой недвижимости. Наиболее привлекательными традиционно остаются площадки в черте Санкт-Петербурга, особенно в его исторический районах: бывшие производства, старые отели, бизнес-центры, размещенные в зданиях, которым необходима реконструкция. Однако таких участков немного: 27% земель было приобретено в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, 26% – в Выборгском районе, но большая часть, а именно 42% приобретенных площадей, расположены во Всеволожском районе Ленинградской области. Общая площадь жилья, которое потенциально можно построить на данных участках, составляет 1,64 млн кв. м. При этом проекты элитной жилой недвижимости возможно возвести только на 1% приобретенных площадей.

Следует отметить, что через 2–3 года на рынок вторичного жилья выйдут объекты, которые были недавно куплены населением на волне ажиотажного спроса и дешевых кредитов. Огромный объем предложения на вторичном рынке и конкуренция между розничными продавцами будет сдерживать рост цен на новостройки и, соответственно, спрос девелоперов на земельные участки под новые проекты.

В настоящее время мы близки к тому, что гораздо выгоднее приобрести вторичную недвижимость и начать пользоваться ей сразу, чем приобретать новостройку и ждать 2–3 года, выплачивая проценты банку. Стоит отметить, что девелоперы уже несколько месяцев предлагают ипотеку по 1% или 0,1% годовых при более высокой ставке ЦБ.  Это первый признак значительного сокращения спроса. В перспективе мы снова увидим баланс между спросом и предложением участков, когда стоимость объектов в интересных локациях вернется к рыночным, а собственникам «картофельных полей» без градостроительной документации придется снизить свои ожидания или отложить продажу до следующего раунда льготной ипотеки.