Девелоперам пора под землю

Потенциал застройки центральной части Петербурга практически исчерпан
Если посмотреть на мировой опыт, можно увидеть множество примеров городов, растущих вниз

Потенциал жилой, социальной и коммерческой застройки в центральных районах Петербурга практически исчерпан – это не более 100 из 10 000 га общей площади исторического центра. В то же время, запрос горожан и гостей города на деловое, образовательное и культурное развитие петербургского центра продолжает расти, и спрос на объекты капитального строительства уже давно превышает предложение. Девелоперам пора осваивать подземное пространство.

 Если посмотреть на мировой опыт, можно увидеть множество примеров городов, растущих вниз, особенно тех, где преобладает высокая плотность застройки. Например, Сингапур, Хельсинки, Париж, Сеул, Токио, Лондон. Одним из лидеров масштабного подземного строительства является Канада, где уже реализовано несколько проектов полноценных подземных районов – как, например, RESO в Монреале или PATH в Торонто – с тысячами кв. м торговых площадей, офисов, гостиниц, библиотек, школ, концертных залов и ресторанов.

 В России, несмотря на наличие богатого опыта, технологий и квалифицированных специалистов, подземное строительство находится в зачаточном состоянии. Причины, главным образом, две: высокая себестоимость строительства и градостроительное регулирование.

 Одним из наиболее известных ранее планируемых объектов подземного строительства в Санкт-Петербурге можно назвать проект торгово-развлекательного комплекса под площадью Восстания. Проект предполагал заглубление на -21,5 м и организацию свыше 100 000 кв. м общей площади, включающей торговые, общественные, деловые пространства, заведения общепита, многоуровневый паркинг и вестибюли для пассажиров Московского вокзала. К сожалению, проект так и остался на бумаге по целому ряду причин – инженерных, градостроительных, экономических.

 В целом, потенциал подземного строительства в Санкт-Петербурге, если говорить о центральных районах, возможно оценить не менее чем в 1 млн кв. м полезных площадей, в том числе более 5 000 парковочных мест, которые сегодня так необходимы деловым и общественным кварталам города.

 Строить под землей действительно дороже – в среднем в два раза по сравнению с наземным строительством, при этом себестоимость увеличивается пропорционально заглублению. Если говорить о одноканальном финансировании, то есть исключительно за счет средств частного инвестора, то наиболее выгодными объектами подземного строительства являются многофункциональные торговые комплексы. Несмотря на относительно более высокую себестоимость по сравнению с наземным строительством, такие проекты имеют сравнительную окупаемость за счет расположения в экономически-активных зонах города.

 Однако есть варианты оптимизации затрат – использование механизмов государственно-частного партнерства, внедрение новых технологий и достижений геотехники, позволяющих строить ближе к поверхности земли. При этом, такая проблема как сложные обводненные грунты, особенно актуальная для Санкт-Петербурга, уже давно решена современными технологиями подземного строительства.

 Для Петербурга и ряда городов России существует еще один барьер – градостроительное регулирование. Дело в том, что в текущей версии Генплана предусмотрена возможность указания лишь линейных подземных объектов – тоннели, линии метро, инженерные коммуникации – в то время как нанесение точечных объектов капстроительства не представляется возможным.

 Другой барьер: исторический центр Петербурга является охраняемой зоной ЮНЕСКО. Однако подземное строительство все же является допустимым. Об этом свидетельствует ряд реализованных в городе объектов с подземной частью, таких как вторая сцена Мариинского театра, станция метро «Адмиралтейская», Каменноостровский деревянный театр. Однако это возможно при одном условии – все объекты историко-культурного наследия должны быть полностью сохранены, в случае повреждения памятника предусмотрена административная и уголовная ответственность. Кроме этого, заказчик обязан выполнить полномасштабные исследования – оценку возможного негативного влияния будущего подземного строительства на объекты культурного наследия, а также произвести геотехнические расчеты по минимизации такого влияния.

 В этой связи усилия делового сообщества города сегодня должны быть направлены на активизацию совместной работы с профильными городскими ведомствами по поиску наиболее эффективных решений. Одним из таких решений может стать разработка 3D-Генплана Санкт-Петербурга с отображением не только перспективных участков под объекты подземного строительства, но и всех инженерных коммуникаций, геотехнических особенностей и элементов. Но уже сейчас должны быть зарезервированы городские территории, которые в дальнейшем позволять осваивать востребованные подземные просторы Петербурга.

Другие материалы в сюжете